Søg
Covid-19-pandemien har indtil videre været en stor udfordring i relation til erhvervslejemål. Lovgiver i Tyskland reagerede tidligt ved at indføre et lejemoratorium for at beskytte lejere mod opsigelse og udsættelse på grund af forsinket betaling af husleje som følge af Covid-19. Fra den 31. december 2020 fastslår en ny bestemmelse i paragraf 7 til artikel 240 i implementeringsloven til den tyske civillov (”EGBGB”) en retlig formodning om, at statslige foranstaltninger til bekæmpelse af COVID-19-pandemien, som medfører betydelige begrænsninger i forhold til brugen af erhvervslejemål, udgør en tungtvejende forandring af forretningsgrundlaget for kontrakten mellem lejeren og dennes udlejer. Dette åbner op for, at lejerne kan kræve en tilpasning af lejen baseret på retsprincippet om bortfald af forretningsgrundlaget (”Störung der Geschäftsgrundlage”).
I begyndelsen af Covid-19-pandemien reagerede den tyske lovgiver på de økonomiske konsekvenser af nedlukningen ved at indføre et lejemoratorium for at beskytte lejer mod opsigelse og udsættelse som følge af forsinket betaling af huslejen. Foranstaltningerne gav erhvervslejere nogen (midlertidig) økonomisk sikkerhed og bebyrdede udlejerne med den midlertidige finansiering af udestående huslejebetalinger. Til fordel for udlejer forbliver lejen forfalden til betaling. Se yderligere herom i vores tidligere nyhedsbrev.
Det var lovgivers hensigt at fremme parternes forhandlingsvillighed og dermed få markedet til selv at regulere de økonomiske konsekvenser, som Covid-19-foranstaltningerne ville have på erhvervslejemål. Efter lovgivers opfattelse manglede udlejerne dog i nogen grad vilje til at forhandle og finde løsninger.
I december 2020 indførte lovgiver derfor to nye bestemmelser vedrørende erhvervslejemål med henblik på at styrke erhvervslejernes forhandlingsposition.
Den nye regulering i paragraf 7 til art. 240 i EGBGB fastslår den retlige formodning, at forretningsgrundlaget for kontrakten mellem lejer og dennes udlejer er tungtvejende forandret i den forstand, som udtrykket er anvendt i paragraf 313 i den tyske civillov (”BGB”), hvis erhvervslejemålet ikke kan anvendes til lejerens erhvervsvirksomhed eller kun kan anvendes med betragtelige begrænsninger, som et resultat af statslige restriktioner til bekæmpelse af Covid-19-pandemien. Dette åbner op for, at erhvervslejere kan kræve en ændring af lejekontrakten (såsom (midlertidig) huslejenedsættelse, udsættelse med huslejebetalingen samt i yderste konsekvens ekstraordinært opsige lejekontrakten) inden for rammerne af paragraf 313 i BGB.
Inden for rammerne af paragraf 313 i BGB er en tilpasning og ændring af kontraktens indhold mulig, såfremt der foreligger et bortfald af forretningsgrundlaget (”Störung der Geschäftsgrundlage”).
Et bortfald af forretningsgrundlaget foreligger, såfremt
Det er en yderligere betingelse for en ændring af kontrakten, at en af parterne ikke med rimelighed kan pålægges, at kontrakten opretholdes uden sådanne ændringer.
Lovgiver indførte desuden tilhørende processuelle regler til sikring af prioritering og fremskyndet behandling af retsforhandlinger, jf. paragraf 44 i implementeringsloven til den tyske retsplejelov (”EGZPO”). Den nye processuelle bestemmelse fastslår, at domstolene skal behandle sager vedrørende lejeændringer med høj prioritet og hastighed. Det første retsmøde skal således afholdes ikke mindre end en måned efter indlevering af stævningen.
Med fastlæggelsen af den juridiske formodning i paragraf 7 til artikel 240 i EGBGB om, at Covid-19-restriktioner udgør en væsentlig ændring af grundlaget for kontrakten, er det nu gjort klart, at retslæren om bortfald af forretningsgrundlaget generelt er anvendelig i forhold til Covid-19-restriktioner. Det var tidligere omdiskuteret, hvorvidt paragraf 313 i BGB var anvendelig i forbindelse med Covid-19-restriktioner.
Det bør dog understreges, at den nye regulering ikke automatisk giver lejeren en ret til ændring af lejekontrakten. Den juridiske formodning opfylder kun en af betingelserne i paragraf 313 i BGB. Spørgsmålet, om de øvrige betingelser i paragraf 313 i BGB er opfyldt, skal vurderes i det konkrete tilfælde. Lejerne skal stadig kunne bevise, at de øvrige betingelser i paragraf 313 i BGB er opfyldt, herunder at de gældende vilkår i lejekontrakten er urimelige på grund af restriktionerne, og at lejeren derfor ikke med rimelighed kan forventes at opretholde lejekontrakten med de gældende vilkår uden en ændring.
Derudover har konkrete aftaler i lejekontrakten (for eksempel specifikke kontraktbestemmelser om fordeling af risiko mellem parterne) samt mere specifikke regler om misligholdelse i lejeretten forrang for anvendelsen af paragraf 313 i BGB.
Indtil videre kan man sige, at lejernes forhandlingsposition er forbedret. Selvom den nye regulering ikke automatisk giver lejeren en ret til tilpasning af lejekontrakten, vil den nye regulering sandsynligvis være tilstrækkelig til at tvinge udlejer til forhandlingsbordet. Endvidere vil de processuelle regler om høj prioritering og fremskyndet behandling af retssager, som blev indført samtidig, muligvis motivere parterne til at nå til enighed om en tilpasning relativt hurtigt.
De første afgørelser, der henviser til den nye regulering, giver ikke et entydigt billede af situationen. Tilpasninger, inklusive lejenedsættelse op til 50% samt afvisninger af krav om lejenedsættelser, er set i afgørelser fra første-instans. De første afgørelser viser, at det er nødvendigt at foretage en individuel vurdering, hvor hvert enkelt forhold tages i betragtning.
Med den nye regulering er lejernes position i forhold til en genforhandling af lejekontrakten blevet styrket. På den anden side har udlejere stadig adskillige angrebspunkter over for krav om en genforhandling under den nye regulering. Det bliver interessant at se, hvordan domstolene vil dømme i fremtiden.
Udlejere bør forberede sig på at blive konfronteret med anmodninger om forhandling fra erhvervslejernes side med det formål at få ændret lejekontrakterne, og lejerne har nye argumenter på deres side.
Gorrissen Federspiel står klar til at hjælpe dig sammen med vores netværk af førende advokatkontorer i Tyskland.