Søg
Opdateret den 26. september 2022: Lovforslaget blev torsdag den 22. september 2022 vedtaget af Folketinget efter at være blevet hastebehandlet. De nye bestemmelser træder i kraft den 30. september 2022. Det vedtagne lovforslag er i det væsentligste identisk med det forslag, som blev sendt i høring den 9. september 2022.
Indenrigs- og Boligministeriet sendte fredag den 9. september 2022 et nyt lovforslag om loft over huslejestigninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset i høring. Høringsudkastet kan læses her.
Lovforslaget blev efter en hastebehandling vedtaget af Folketinget den 22. september 2022. Det vedtagne lovforslag kan læses her og er i det væsentligste identisk med det forslag, som blev sendt i høring den 9. september 2022.
Der er dog på baggrund af høringssvarene sket enkelte tilføjelser, herunder regulering af eventuelle lejerabatter, som udlejere måtte have ydet i forbindelse med, at de forud for vedtagelsen har gennemført nettoprisindeksreguleringer over 4 % og i samme forbindelse ydet lejer en lejerabat.
Med de nye regler, der træder i kraft den 30. september 2022, begrænses den årlige stigning i huslejen på baggrund af udviklingen i nettoprisindekset i 2022 og 2023 til 4 %. Lovændringen skal beskytte lejere mod store huslejestigninger som følge af inflationen.
Udlejer kan dog hæve huslejen med mere end 4 %, hvis udlejer kan dokumentere, at ejendommens driftsudgifter er steget med mere end 4 %.
Sammen med lovforslaget udstedes en ny bekendtgørelse om opgørelse af stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen. Bekendtgørelsen fastsætter de udgifter, som udlejer kan medtage ved beregningen af stigningen i ejendommens driftsudgifter, såfremt udlejer ønsker at hæve huslejen med mere end 4 %.
Indenrigs- og Boligministeriet anslår, at indgrebet vil have betydning for op mod 160.000 lejeboliger, og ministeriet estimerer huslejetabet for udlejere til at være i omegnen af kr. 2,7 mia.
Sammen med de nye bestemmelser igangsættes også et analysearbejde, som skal munde ud i et forslag til et nyt indeks til brug for huslejeregulering, som kan træde i kraft fra den 1. januar 2025.
Med lovændringen begrænses reguleringen af huslejen efter udviklingen i nettoprisindekset for 2022 og 2023, således at udlejer ikke lovligt vil kunne regulere huslejen med mere end 4 % om året under henvisning nettoprisindeksstigning i de pågældende år.
Samtidig fritages udlejer for pligten til at yde eventuelle rabatter, som udlejer har meddelt eller aftalt med lejer inden den 30. september 2022, når det er sket i direkte tilknytning til en regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset for 2022. Det præciseres dog, at udlejer skal yde den aftalte rabat i det omfang, rabatten overstiger den reduktion i reguleringen af huslejen, som loftet på 4 % medfører. Bestemmelserne skal sikre, at udlejere, som har givet rabat, ikke får reguleringen begrænset af både rabatten og huslejeloftet.
Der sker ikke ændringer i øvrige regler vedrørende regulering af lejen efter nettoprisindekset, og udlejer kan således fortsat regulere lejen alene ved at give meddelelse til lejer herom.
Ændringen har alene betydning for lejemål, hvor der gyldigt er indgået aftale om regulering efter nettoprisindekset, dvs. typisk nyopførte og nyindrettede lejeboliger samt gennemgribende moderniserede lejemål.
Ændringen har ikke betydning for lejemål, (i) hvor lejen reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt leje, medmindre der i aftalerne for disse undtagelsesvist er aftalt nettoprisindeksregulering, eller (ii) hvor der er indgået gyldig aftale om trappelejeregulering.
Udviklingen i nettoprisindekset var i juli 2022 på 8,8 %, og der er således – den nuværende udvikling i nettoprisindekset taget i betragtning – tale om en betydelig begrænsning i udlejers adgang til at regulere huslejen for de lejemål, hvor der gyldigt er aftalt regulering efter nettoprisindekset.
Udlejer vil kunne regulere huslejen med op til 4 % for nettoprisudviklingen for både 2022 og 2023, og der er således ikke tale om en maksimal samlet regulering på 4 % for udviklingen i nettoprisindekset i de to år.
Såfremt udviklingen i nettoprisindekset for den enkelte reguleringsperiode (2022 eller 2023) er under 4 %, må der for den pågældende periode kun reguleres med den reelle udvikling.
Begrænsningen i adgangen til at regulere huslejen vil også gælde allerede indgåede lejeaftaler og allerede gennemførte lejestigninger.
For så vidt angår lejereguleringer, som allerede er meddelt inden lovens ikrafttræden, har begrænsningen dog først virkning fra det tidligste tidspunkt, hvor lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kunne være bragt til ophør ved lejers opsigelse. Det vil formentlig i langt de fleste tilfælde være tre måneder efter lovens ikrafttræden, idet boliglejere typisk har tre måneders opsigelse.
Det betyder, at såfremt lejen allerede er blevet reguleret med mere end 4 % forud for lovens ikrafttræden, vil lejer indtil lovens ikrafttræden og i en periode derefter svarende til opsigelsesvarslet skulle betale den forhøjede leje, selvom stigningen overstiger 4 %.
Eksempel:
Er huslejen den 1. juli 2022 forhøjet med 7 %, vil lejer (forudsat at lejers opsigelsesvarsel er tre måneder til den 1. i en måned) skulle betale huslejestigningen på 7 % indtil tre måneder efter lovforslagets ikrafttræden og til den første i en måned, hvorefter huslejestigningen som udgangspunkt reduceres til 4 %, hvilket vil være fra den 1. januar 2023 (hvis bestemmelserne som forventet træder i kraft den 30. september 2022).
Der indføres sammen med begrænsningen på huslejereguleringen en undtagelse for udlejere, som kan dokumentere, at der – for det kalenderår, som udviklingen i nettoprisindekset aflæses i ved regulering af lejen – er sket stigninger i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen, som ikke kan dækkes af en lejeforhøjelse på maksimalt 4 %.
Udgiftsstigningen skal dermed vedrøre samme kalenderår, som det kalenderår udviklingen i nettoprisindekset vedrører. Ønsker udlejer for eksempel at kræve en lejeforhøjelse, hvor lejen reguleres efter udviklingen for en måned i 2022, er det afgørende for, om udlejer kan hæve huslejen med mere end 4 %, at udgifterne for ejendommen i 2022 i forhold til 2021 er steget i et omfang, som ikke kan dækkes af en huslejestigning på 4 %.
Visse udlejere vil således kunne have ret til at gennemføre en særskilt lejeforhøjelse, som – såfremt udgifterne for ejendommen er steget tilstrækkeligt – kan kræves ud over lejeforhøjelsen, som kan opkræves efter det foreslåede loft på 4 %.
Den yderligere regulering kan tidligst kræves samtidig med den begrænsede nettoprisindeksregulering (maksimalt 4 %), men den vil også kunne kræves særskilt på et senere tidspunkt, hvis for eksempel udlejer først får det fulde overblik over udgifterne for kalenderåret på et senere tidspunkt. I så fald sker reguleringen med virkning fra meddelelsens fremkomst.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at en yderligere lejeforhøjelse (som følge af stigninger i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen) ikke sammen med en indeksregulering af lejen, som er begrænset til 4 %, samlet set kan overstige den leje, som udlejer ville kunne kræve ved (en sædvanlig og ubegrænset) regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset.
Ved fastlæggelsen af den maksimalt tilladte lejeforhøjelse fratrækkes rabatter, som udlejeren har meddelt eller aftalt inden den 30. september 2022, og som udlejeren har ydet i direkte tilknytning til en regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset for kalenderåret.
Såfremt udlejer inden den 30. september 2022 har ydet en huslejerabat i tilknytning til en regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset, kan lejeforhøjelsen på 4 % sammen med lejeforhøjelsen på baggrund af stigningen i de rimelige udgifter knyttet til ejendommen således samlet set ikke overstige den lejeforhøjelse, som udlejer ville kunne opnå ved en regulering efter udviklingen i nettoprisindekset fratrukket den ydede rabat.
Omfattede driftsudgifter
De udgifter, som udlejer kan medtage ved beregningen af stigningen i driftsudgifter, er reguleret i bekendtgørelse om opgørelse af stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen, som udstedes sammen med de nye lovbestemmelser.
Efter denne bekendtgørelse kan en udlejer alene medregne følgende udgiftsarter:
De samlede udgiftsstigninger for ejendommen opgøres ved en summering af de rimelige og nødvendige stigninger i udgifterne til ovennævnte udgiftsposter. Udlejer kan for hver udgift medtage differencen mellem (i) udgiften til posten i det kalenderår, som udviklingen i nettoprisindekset vedrører (dvs. 2022 eller 2023), og (ii) udgiften til samme post i kalenderåret forud for dette. For vedligeholdelse medtages dog et fast beløb på 13,24 pr. m2 for den del af ejendommen, som anvendes til beboelse.
For så vidt angår beregningen af finansieringsomkostninger, kan udlejer medregne renteudgifterne med udgangspunkt i den finansiering, som var gældende for ejendommen pr. 1. september 2022. Udlejere, som har oplevet store rentestigninger i perioden fra sidste år, for eksempel fordi de har optaget finansiering med variabel rente, vil således potentielt kunne opnå bedre adgang til at regulere huslejen med mere end 4 %.
Uanset ovenstående kan udlejer ikke medtage udgiftsstigninger i det omfang, udgiften knytter sig til en del af ejendommen, som ikke anvendes til beboelse.
Herudover kan en udgiftsstigning ikke medtages, såfremt udgiften kan pålægges ”øvrige parter som følge af øvrige aftaler over ejendommen”, uanset at udgiftsstigningen måtte knytte sig til den del af ejendommen, som anvendes til beboelse. Det er ikke klart, hvilke udgifter der henvises til her. Det er dog vores opfattelse, at dette for eksempel kan være relevant for udgifter over ejendommen, som (eventuelt delvist) kan pålægges ejer- eller grundejerforeninger, naboejendomme (for eksempel som følge af tinglyste deklarationer), det offentlige eller lignende.
Ved vurderingen af, hvorvidt betingelserne for en større regulering end 4 % er opfyldt for det enkelte lejemål, fordeles de samlede udgiftsstigninger for ejendommen ud på ejendommens beboelseslejemål ud fra lejemålenes forholdsmæssige størrelse set i forhold til den samlede størrelse af den del af ejendommen, som anvendes til beboelse.
Metoden minder således i betydelig grad om de budgetter, som udarbejdes ved lejeregulering i ejendomme, hvor lejemålene udlejes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Udlejere vil således for fremtiden være pålagt en ny administrativ byrde, såfremt de ønsker at hæve lejen med mere end 4 %.
Hvis en udlejer ønsker at varsle en større regulering af huslejen end de maksimale 4 %, skal udlejers krav på en større regulering fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om (i) grunden til lejeforhøjelsen, (ii) en beregning af grundlaget for lejeforhøjelsen samt (iii) dokumentation for stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen. Udlejer skal endvidere oplyse lejer om dennes adgang til at gøre indsigelse.
Krav som ikke indeholder disse oplysninger vil være ugyldige, men udlejer vil dog kunne fremsende et nyt krav, som indeholder de rette oplysninger.
Såfremt udlejer i medfør af ovennævnte regler varsler en større huslejestigning end 4 %, og lejer ønsker at gøre indsigelse herimod, skal lejeren fremsætte skriftlig indsigelse senest seks uger efter, at kravet er kommet frem til lejeren. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på vegne af samtlige lejere i ejendomme gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse.
Udlejer vil herefter være forpligtet til at indbringe sagen for huslejenævnet i Aarhus Kommune senest seks uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejer ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse. Huslejenævnet i Aarhus Kommune er rette instans, uanset i hvilken kommune det pågældende lejemål befinder sig. Huslejenævnet i Aarhus Kommune er i den forbindelse pålagt en sagsbehandlingsfrist på tre måneder regnet fra tidspunktet for indbringelsen af sagen.
Ved indbringelsen skal udlejer fremsende de oplysninger, som udlejer også har fremsendt som led i varslingsskrivelsen til lejer, jf. ovenfor. Hvis indbringelsen ikke indeholder disse oplysninger, anses sagen ikke for indbragt til huslejenævnet.
I den periode, hvor sagen behandles af huslejenævnet, vil udlejer maksimalt kunne gennemføre en lejeregulering på 4 %. Når den endelige huslejenævnsafgørelse foreligger, reguleres lejen i overensstemmelse hermed med virkning fra det tidspunkt, hvor lejeforhøjelsen ville have haft virkning, hvis lejer ikke havde gjort indsigelse. Det er i den endelige udgave af lovforslaget præciseret, at huslejenævnets afgørelser ikke kan indbringes for ankenævn, men alene for boligretten.
De nye bestemmelser træder i kraft den 30. september 2022. Udlejere kan således ikke efter denne dato gyldigt varsle huslejestigninger på over 4 % under henvisning til udviklingen i nettoprisindekset, medmindre udlejer følger den nye varslingsprocedure og samtidig kan dokumentere, at driftsudgifterne til ejendommen er steget med mere end 4 %.
Gorrissen Federspiels afdeling for Fast Ejendom står til rådighed for spørgsmål relateret til de nye lovbestemmelser.