Søg
Den 27. juni 2022 sendte Indenrigs- og Boligministeriet et lovforslag om ændring af lejeloven i høring.
Lovforslaget indeholdte ændringer af fire vidt forskellige områder af lejeloven, herunder (i) refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger, (ii) forsøg med undladelse af beløbsopkrævning ved nævnene, (iii) rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen og sidst – men bestemt ikke mindst – (iv) nye regler om tilbudspligt ved kontrolskifte.
Lovforslaget havde derfor i høj grad karakter af et samlelovforslag, og som også angivet i et af de fremsendte høringssvar, havde det form som en ekspeditionssag, om end dette på ingen måde synes at være tilfældet for så vidt angår det forslag om udvidelse af lejelovens regler om tilbudspligt, som var inkluderet i lovforslaget.
På baggrund af de indkomne høringsforslag har Indenrigs- og Boligministeriet valgt at udtage den del af lovforslaget, som vedrører tilbudspligten, idet ministeriet vil undersøge ændringen af tilbudspligtsreglerne nærmere. Omfanget af eventuelle ændringer af lovforslaget er således fortsat uklart.
Indtil nu har overdragelse (herunder indirekte overdragelse via et aktie- eller anpartsselskab) af ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, udløst tilbudspligt, når de pågældende ejendomme indeholdte mindst seks beboelseslejligheder i rene beboelsesejendomme og mindst 13 beboelseslejligheder i blandede ejendomme (dvs. ejendomme med både bolig og erhverv).
Selvom ovestående kriterier er opfyldt, så udløses der ifølge retspraksis ikke tilbudspligt i særligt to tilfælde; For det første, såfremt der sker overdragelse af det holdingselskab, som ejer ejendomsselskabet, der overdrages (holding-struktur), og for det andet udløses der ikke tilbudspligt i tilfælde, hvor der sker overdragelse af et ejendomsselskab til flere erhververe, hvorved ingen af erhververne får bestemmende indflydelse i ejendomsselskabet.
I den politiske aftale indgået mellem regeringen, Dansk Folkeparti, SF, Enhedslisten og Alternativet den 30. januar 2020 om ”Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger”, som medførte stramningen af den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2 (nuværende lejelovs § 19, stk. 2), oplyste de politiske aftaleparter, at man tillige ønskede at ændre tilbudspligtsreglerne, ”så det ikke er muligt at omgå reglerne om tilbudspligt ved at placere ejendommen i et selskab”.
Med henblik på at udmønte dette ønske blev det ovenfor nævnte lovforslag om ændring af reglerne om tilbudspligten udarbejdet og sendt i høring. Med lovforslaget kopierede man kontrolskiftereglerne ved gennemgribende forbedrede lejemål i den nuværende lejelovs § 19, stk. 4, til også at finde anvendelse ved tilbudspligt.
Blandt de fremsendte høringssvar rettede særligt EjendomDanmark en skarp kritik af det fremsatte lovforslag.
Under høringen er der fremsat det generelle kritikpunkt, at tilbudspligten udgør en indskrænkning af ejendomsretten, og at Indenrigs- og Boligministeriet med lovforslaget ikke har udvist den nødvendige respekt for og tilbageholdenhed over for et så voldsomt indgreb. EjendomDanmark anfører således også, at ”forslaget bør som minimum genbesøges og forberedes grundigere og med større respekt for den grundlæggende byggesten i samfundet, som ejendomsretten udgør.”
Mere konkret påpeger EjendomDanmark bl.a., (i) at et indgreb i den private ejendomsret som dette fordrer, at forslagets forenelighed med grundlovens § 73 (ejendomsrettens ukrænkelighed) vurderes, (ii) at lovforslaget er uproportionelt og går langt videre, end tiltænkt, (iii) at også salg på tvangsauktioner synes at være omfattet, ligesom det synes at være tilfældet med udlejningsejendomme, som tages til brugeligt pant, og endelig, men måske mest indgribende af alle, så har lovforslaget (formentlig) den uhensigtsmæssige konsekvens, (iv) at også omstruktureringer af ejendomsporteføljer formentlig udløser tilbudspligt.
I tillæg hertil kan man spørge, om man fra ministeriets side i tilstrækkelig grad har overvejet konsekvenserne af lovforslaget set i forhold til store koncerner, der gennem en lang række ejerled ultimativt ejer udlejningsejendomme i Danmark. Er det eksempelvis praktisk hensigtsmæssigt – eller i øvrigt en rimelig varetagelse af de forskellige hensyn – at det skal analyseres og evt. kan udløse tilbudspligt i Danmark, hvis der sker et ejerskifte af en del af en investeringfond, der er hjemmehørende i udlandet og indirekte ejer tusindvis af selskaber og lejemål over hele kloden, herunder nogle få i Danmark? Hvis reglerne gennemføres, er det uundgåeligt, at der jævnligt vil komme til at ske ”kontrolskifter”, der udløser tilbudspligt, uden at de ultimative ejendomsejere er klar over det, og som efterfølgende bliver enormt vanskelige at håndtere. Dels vil der være store bevismæssige udfordringer ved et sådant system (da ”kontrol” som sådan jo ikke registreres nogen steder, men ofte skal udledes af fortrolige dokumenter), og dels er det vanskeligt at håndtere sådanne situationer i praksis efterfølgende, hvor mange af de oprindelige lejere kan være flyttet. Spørgsmålet er, om det er hensigtsmæssigt med regler, hvor overdragelser af ejerandele i selskaber m.v. kan udløse tilbudspligt, selvom ændringen er overordentlig langt fra ejerskabet til den faste ejendom og slet ikke foretages med den faste ejendom i tankerne, men alene af forretningsmæssige hensyn helt løsrevet fra ejerskabet til den faste ejendom.
Allerede inden sammenskrivningen af lejelovgivningen og det nu udsatte lovforslag blev sendt i høring, var reglerne for tilbudspligt omgærdet af usikkerhed. Der blev føjet til denne usikkerhed med den nye regel i lejelovens § 199, stk. 2, hvorefter der ikke behøver at blive optaget syn og skøn ved overdragelse af ejerandele i selskaber, som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom.
Det ville være formålstjenligt, hvis der blev taget fat på en afklaring af de usikkerheder, når man alligevel har fat i reglerne.
En af de usikkerheder, der har hersket i mange år, er hvornår tilbudspligten nøjagtigt udløses. I henhold til ordlyden af lejelovens § 196 er en ejendom omfattet af reglerne om tilbudspligt, hvis den indeholder de tilstrækkelige (6 eller 13) beboelseslejligheder ved overdragelsen. Det fremgår dog ikke af bestemmelsen, om dette betyder på underskriftsdatoen, closingdatoen (i aktivhandler overtagelsesdagen) eller evt. et andet tidspunkt mellem disse to datoer. Der eksisterer ikke offentliggjorte, retningsgivende retsafgørelser om dette spørgsmål.
Spørgsmålet er særligt relevant i sager, hvor der går lang tid fra underskrift til overtagelse. Meget taler for, at ejendommen skal anses for overdraget på underskriftstidspunktet, medmindre overdragelsesaftalen indeholder bestemmelser, som gør det muligt for køber eller sælger at træde tilbage fra aftalen uafhængigt af den anden part eller tredjemand, eller andre bestemmelser, der giver reel usikkerhed om, hvorvidt aftalen bliver gennemført (såkaldt suspensive betingelser). Spørgsmålet er dog som nævnt omgærdet af usikkerhed på grund af manglende lovregulering og retspraksis på området.
Et nyt væsentligt usikkerhedsmoment blev som nævnt føjet til reglerne ved den nye § 199, stk. 2, i lejeloven, hvorefter der ikke behøver at blive optaget syn og skøn ved overdragelse af ejerandele i selskaber, som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom. I forarbejderne er det anført, at det i disse tilfælde må antages, at det vil være muligt at identificere markedsprisen for ejendommen, idet prisen for aktierne eller anparterne i den situation må antages at ville svare til værdien af ejendommen. Dette er oplagt forkert. Købesummen ved en overdragelse af aktier eller anparter svarer stort set aldrig til ejendommens værdi, idet der ved beregningen af købesummen tillige må tages højde for passiver i selskabet, herunder især gæld og udskudt skat. Hvis en ejendom eksempelvis er 100 kr. værd (ejendomsværdi på balancen), mens der er gæld i selskabet for 20 kr. og udskudt skat for 10 kr. (som fuldt ud passiveres), vil købesummen for kapitalandelene typisk være aftalt til 70 kr. Er det virkelig meningen, at lejerne skal tilbydes at erhverve ejendommen gældfri for 70 kr. i den situation? Nej, det logiske må vel her være, at lejerne skal tilbydes ejendommen for 100 kr., da sælgeren så selv må betale sin gæld ud og afregne den udskudte skat (der jo udløses ved salget til lejerne). Dette vil dog umiddelbart være i strid med lovens forudsætninger. I alle selskabshandler, der udløser tilbudspligt, vil der være problemstillinger omkring dette tema (håndtering af udskudt skat og øvrige passiver og aktiver), som loven ikke giver nogen som helst guidance til. Med lovens nuværende udformning stilles transaktionens parter i en vanskelig situation, hvor man skal overveje, om man vil gennemføre tilbudspligten uden syn og skøn med usikkerhed om, hvilken købesum lejerne skal tilbydes at erhverve ejendommen til, og risiko for, at lejerne vil protestere herover og evt. anlægge retssag herom, eller om syn og skøn skal gennemføres, selvom dette egentlig efter lovens ordlyd er unødvendigt og i øvrigt en forholdsvis bekostelig – og i mange retskredse også langsommelig – affære.
Hensigten med lovændringen var god, men den er desværre blevet uheldigt implementeret med betydelig retsusikkerhed til følge.
Det er uafklaret, hvad resultatet af Folketingsvalget den 1. november 2022 vil betyde for overvejelserne om ændringer til tilbudspligten, men hvis det ender med, at der skal ændres ved reglerne må man håbe, at man samtidig finder anledning til at bringe klarhed over nogle af de usikkerheder, som den eksisterende lovgivning fortsat bærer præg af.