Søg
Regeringen annoncerede på et pressemøde den 17. marts kl. 19 en række yderligere tiltag med henblik på at nedbringe antallet af sociale kontakter, sikre behørig afstand mellem danskerne og øge effekten af social afstand.
De nye tiltag trådte i medfør af bekendtgørelse nr. 224 af 17. marts 2020 i kraft den 18. marts 2020 kl. 10 og kommer i forlængelse af ændringerne i epidemiloven, som Folketinget vedtog den 12. marts 2020. Du kan læse mere om ændringerne i epidemiloven her.
De nye tiltag indebærer bl.a. et midlertidigt forbud mod
Samtlige forbud gælder foreløbigt frem til den 30. marts 2020. Du kan finde flere detaljer om de konkrete forbud på politiets hjemmeside og i ovennævnte bekendtgørelse.
De nye forbud medfører en række problemstillinger for både udlejere og lejere i relation til erhvervslejemål inden for detailhandlen, restaurationsbranchen og oplevelsesindustrien. Dette nyhedsbrev behandler hovedsageligt de nye forbuds betydning for
Udlejer og lejer har i meget vid udstrækning aftalefrihed med hensyn til lejeaftalens vilkår. Det er derfor afgørende at få klarlagt, hvad der er aftalt mellem parterne. Hvis parterne for eksempel særskilt har reguleret, hvornår der foreligger force majeure, eller hvem der bærer risikoen for lejemålets anvendelse, er det denne regulering, der skal tages i betragtning ved vurderingen af parternes indbyrdes retsstilling.
Hvis parterne ikke særskilt har reguleret forholdene i lejeaftalen, skal parternes retsstilling udledes på baggrund af erhvervslejelovens regler.
Det må anses for sandsynligt, at de seneste tiltag fra regeringen udgør en force majeure-begivenhed i forhold til visse af både udlejers og lejers forpligtelser under en lejeaftale, idet
Som anført i nyhedsbrev af 2. marts 2020: ”Coronavirus som force majeure? Udbruddets betydning for kommercielle kontrakter” er det – i tillæg til de to ovenstående betingelser – en betingelse for ansvarsfrihed som følge af force majeure, at den part, der ønsker at påberåbe sig force majeure, loyalt underretter den anden part herom. Det gælder også i lejeforhold.
Virkningen i dansk ret af en force majeure-begivenhed er som udgangspunkt midlertidig ansvarsfrihed for den part, der er forhindret i at opfylde sine forpligtelser på grund af force majeure.
Udlejers ydelse i henhold til en lejeaftale består i at stille lejemålet, dvs. lokalerne, til rådighed for lejer i løbet af lejeperioden. Risikoen for lovændringer, offentlige påbud/forbud eller andre udefrakommende forhold, der opstår i lejeperioden, anses normalt for at påhvile lejer, og dette vil ofte også være aftalt i lejeaftalen.
Udlejers forpligtelse til at stille lejemålet til rådighed for lejer vil derfor som udgangspunkt være opfyldt selv i en situation, hvor der er nedlagt forbud mod brugen af lejemålet. Det er dog ikke givet, at det er tilfældet, hvis der foreligger konkrete forhold enten som følge af individuelle aftalevilkår (eksempelvis garantier), omstændigheder omkring lejeaftalens indgåelse eller lejemålets karakter, der kan føre til et andet resultat.
Hvad kan lejer så gøre, når det på grund af et midlertidigt offentligt forbud ikke er muligt at drive forretning fra lejemålet?
Kan lejer opsige eller ophæve lejemålet eller kræve afslag i lejen? Og hvordan påvirker det lejers forpligtelser til at holde lejemålet åbent og betale leje?
Det udgør ikke en hævebegrundende misligholdelse fra udlejers side, at der nedlægges et offentligt forbud mod brugen af lejemålet. Lejer vil derfor ikke kunne ophæve lejeaftalen.
Hvis lejer oplever en markant omsætningsnedgang, kan lejer overveje at opsige lejemålet. Ifølge erhvervslejeloven har lejer som udgangspunkt fri opsigelsesadgang. Opsigelse skal ske med det aftalte varsel – eller i mangel heraf med tre måneders varsel. Er der aftalt uopsigelighed, udgør dette dog en begrænsning i lejers opsigelsesadgang.
Erhvervslejelovens § 23, stk. 2 giver lejer mulighed for at bringe ”lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft.”
Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, jf. § 23, stk. 2, sidste punktum.
Det fremgår af forarbejderne til erhvervslejelovens § 23, stk. 2, at bestemmelsen ”vedrører den situation, hvor det skyldes udlejers forhold, eller forhold, som udlejeren bærer risikoen for, at det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug.”
Bestemmelsen sigter typisk på tilfælde, hvor bygningens eller lejemålets stand medfører, at brugen af lejemålet må forbydes. Den nuværende situation kan formentlig ikke anses for at være et typetilfælde omfattet af § 23, stk. 2, men der er ingen relevant praksis vedrørende bestemmelsen, der kan bidrage til en definitiv afklaring. Det er derfor uklart, om det foreliggende forbud om butikscentre m.v. vil være omfattet af bestemmelsen – enten direkte eller analogt.
Selv hvis bestemmelsen finder anvendelse, kan der dog være aftalt individuelle vilkår i lejeaftalen, der medfører, at risikoen alligevel påhviler lejer.
Endelig vil udlejer nok ikke kunne mødes med misligholdelsesbeføjelser i anledning af, at lejemålet (midlertidigt) ikke står til lejers rådighed, hvis regeringen seneste tiltag kan anses for at udgøre force majeure.
Selve driften af lejers forretning er som udgangspunkt ikke udlejers risiko. Medmindre andet er aftalt i lejeaftalen, bærer lejer alene risikoen for manglende kundeflow til lejemålet og deraf afledt nedgang i omsætningen.
Som udgangspunkt vil udlejer derfor også selv i en situation, hvor lejer oplever markant omsætningsnedgang, have ret til fortsat at opkræve leje og andre ydelser samt påberåbe sig sædvanlige misligholdelsesbeføjelser, herunder ophævelse, såfremt lejers betalinger udebliver.
Det kan overvejes, om de nye forbud udgør en force majeure-situation, der fritager lejer for forpligtelsen til at betale leje. Det vil nok som udgangspunkt ikke være tilfældet, men der kan være konkrete forhold enten som følge af individuelle aftalevilkår (eksempelvis garantier), omstændigheder omkring lejeaftalens indgåelse eller lejemålets karakter, der vil kunne føre til et andet resultat.
Lejer kan i medfør af erhvervslejeloven få afslag i lejen, hvis lejemålet lider af en mangel, der forringer brugsværdien (§ 18) eller en retlig mangel, der var til stede ved lejeaftalens indgåelse (§ 22). Det er tvivlsomt, om disse bestemmelser vil finde anvendelse som følge af de nye forbud – og dermed give lejer adgang til afslag i lejen. Det skyldes, at § 18 har til hensigt at regulere konkrete (navnlig fysiske) mangler ved lejemålet, mens § 22 vedrører oprindelige (og ikke efterfølgende) retlige mangler.
Lejer kan desuden have ret til et forholdsmæssigt afslag i lejen efter erhvervslejelovens § 23, stk. 2, sidste punktum, jf. ovenfor, dvs. i den situation, hvor det offentlige nedlægger et forbud, der kun ”begrænser brugen [af lejemålet] på mindre væsentlig måde (…)”.
Som anført ovenfor er det uklart, om den foreliggende situation med forbud om butikscentre m.v. vil være omfattet af erhvervslejelovens § 23, stk. 2, og dermed om bestemmelsen vil kunne danne grundlag for et krav fra lejer om forholdsmæssigt afslag.
Både butiks- og restaurationslejere har i medfør af erhvervslejeloven § 39, stk. 2 – og ofte også i medfør af vilkår aftalt i lejeaftalen – pligt til at ”holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang”.
Manglende overholdelse af denne forpligtelse vil efter udlejers fremsendelse af påkrav og lejers manglende efterkommelse heraf give udlejer ret til at ophæve lejeaftalen, jf. erhvervslejeloven § 69, stk. 1, nr. 9.
Der er forskel på den situation, hvor en butiks- eller restaurationslejer frivilligt vælger at lukke forretningen for kunder eller gæster, og den situation, hvor lejer er tvunget til at lukke som følge af de nye forbud.
Hvis lejer frivilligt lukker forretningen, vil det sandsynligvis udgøre en misligholdelse af lejeaftalen, jf. erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 9 – også i den nuværende situation.
Hvis en butiks- eller restaurationslejer er tvunget til at lukke forretningen i lejemålet, er det en anden sag. Med regeringens seneste tiltag om forbud mod butikscentre m.v. samt modtagelse af gæster i restauranter og på caféer er det sandsynligt, at der foreligger en force majeure-situation. Hvis det er tilfældet, vil lejeren, der er tvunget til at holde lukket, ikke kunne mødes med misligholdelsesbeføjelser i anledning af, at forretningen i lejemålet (midlertidigt) ikke holdes åbent og i sædvanlig drift.
Det er hævet over enhver tvivl, at den nuværende situation med COVID-19 – særligt i lyset af de nye forbud – kan og vil få meget store konsekvenser for blandt andet detail- og restaurationsbranchen.
Det er en ekstraordinær situation, og de tiltag, der bliver taget fra de offentlige myndigheders side, er hidtil usete. Det betyder også, at der i forhold til de juridiske konsekvenser i nogen grad er tale om uprøvet land.
Det kan være risikabelt for både udlejer og lejer – og være forbundet med store økonomisk konsekvenser i form af erstatningskrav – at indtage hårde standpunkter om (i) den anden parts misligholdelse, (ii) krav om afslag i lejen eller fuldstændig lejefrihed eller (iii) sågar ophævelse. Såvel udlejer som lejer risikerer utilsigtede konkurser på lejersiden og dermed betydelig tomgang og tab af ellers sunde virksomheder.
Hver enkelt situation og lejeaftale bør derfor undergå en konkret vurdering, og der kan være forskel på, hvordan vurderingen falder ud for eksempelvis strøglejemål, centerlejemål, restauranter og hoteller.
I forhold til eksisterende lejeaftaler anbefaler vi, at virkningerne af den nuværende situation som udgangspunkt søges afbødet ved forhandling af kommercielle løsninger mellem udlejer og lejer. Sådanne løsninger kunne eksempelvis omfatte:
Det er vigtigt, at sådanne aftaler bliver indgået korrekt og tager højde for, at situationen kan blive langvarig, at regeringen kan komme med støtteforanstaltninger til både udlejer og lejer, som kan påvirke parternes indbyrdes forhold, samt at aftalen regulerer, hvordan der skal forholdes mellem parterne, når situationen normaliseres.
I forhold til nye lejeaftaler er det væsentligt, at parterne tager højde for COVID-19, så der for eksempel ikke opstår en situation, hvor lejemålet på ikrafttrædelsesdagen eller umiddelbart derefter ikke kan stilles til rådighed for lejer.
Vi vil i de kommende dage udsende yderligere nyhedsbreve vedrørende andre lejeretlige problemstillinger afledt af COVID-19.