Ny højesteretsdom vedrørende tilbudspligt efter lejeloven i forbindelse med overdragelse af ejendomsselskaber

Højesteret fastslår i en ny dom, at overdragelsen af samtlige kapitalandele i seks ejendomsselskaber til flere erhververe ikke var omfattet af lejelovens regler om tilbudspligt, da ingen af erhververne opnåede stemmemajoriteten i de pågældende ejendomsselskaber.

Højesterets dom

Højesteret afsagde den 6. maj 2020 dom vedrørende rækkevidden af lejelovens regler om tilbudspligt i forbindelse med, at Carlsbergfondet i 2016 overdrog kapitalandelene i seks ejendomsselskaber til pensionsselskaberne PFA Pension (PFA), Danske Civil- og Akademiingeniørers Pensionskasse (DIP) og Juristernes og Økonomernes Pensionskasse (JØP).

Ifølge lejelovens § 100, stk. 1 skal udlejeren af en ejendom, der helt eller delvis anvendes til beboelse, tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side. Tilbudspligten gælder blandt andet, når en ejendom eller en del heraf overdrages ved salg, jf. lejelovens § 102, stk. 1, 1. punktum.

Højesteretssagen angik en fortolkning af rækkevidden af lejelovens § 102, stk. 1, 2. punktum, hvorefter der også er tilbudspligt ved overdragelse af aktier og anparter i selskaber, som ejer tilbudspligtige ejendomme, når erhververen opnår majoriteten af stemmerne i det pågældende selskab.

I det foreliggende tilfælde erhvervede PFA, DIP og JØP hver især henholdsvis 49 %, 17 % og 34 % af kapitalandelene og en tilsvarende andel af stemmerne i de seks ejendomsselskaber.

Lejerne gjorde i sagen gældende, at lejelovens § 102, stk. 1, 2. punktum skal forstås sådan, at tilbudspligten ikke kun gælder, når en erhverver opnår majoriteten af stemmerne i det selskab, som ejer den pågældende ejendom, men også i det tilfælde, hvor sælgeren afhænder majoriteten, selvom kapitalandelene og de dertil knyttede stemmer overdrages til flere erhververe sådan, at ingen af dem derved opnår majoriteten af stemmerne.

Hovedspørgsmålet i sagen var således, om tilbudspligten i medfør af lejelovens § 102, stk. 1, 2. punktum fandt anvendelse, når Carlsbergfondet afhændede hele kapitalen og de dertil tilknyttede stemmer i ejendomsselskaberne, selvom ingen af de tre pensionsselskaber opnåede stemmemajoriteten i de pågældende ejendomsselskaber.

Højesterets flertal fandt, at der ikke var tilbudspligt, når ingen af pensionsselskaberne selvstændigt erhvervede majoriteten af stemmerne i ejendomsselskaberne. Højesteret stadfæstede dermed Østre Landsrets dom af 26. april 2019.

Gorrissen Federspiels bemærkninger til Højesterets dom

Højesteret fastholder med dommen den gældende retstilstand, hvorefter der kun bliver udløst tilbudspligt ved overdragelsen af kapitalandele i et ejendomsselskab, når en erhverver opnår majoriteten af stemmerne i selskabet.

Gennemførelse af tilbudspligt er generelt – og særligt ved overdragelsen af større ejendomme med mange lejere – både fordyrende og tidsforlængende for en salgsproces og kan føre til transaktionens bortfald med tabte omkostninger til følge for både sælger og den eller de potentielle erhververe.

Det er derfor afgørende for parterne på forhånd at opnå den bedst mulige forståelse af, om reglerne om tilbudspligt finder anvendelse i forbindelse med en påtænkt overdragelse. Højesteret bidrager med dommen til at skabe større klarhed over rækkevidden af lejelovens regler om tilbudspligt ved selskabsoverdragelser – også selvom Højesteret ”blot” stadfæster den gældende retstilstand.

Særligt er det værd at bemærke, at Højesteret i dommens begrundelse henviser til Højesterets dom af 31. august 1993 (U.1993.868H). I 1993-sagen fastslog Højesteret, at lejelovens § 102, stk. 1, 2. punktum ikke kan udstrækkes ud over, hvad der efter ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til grund.

Med den nye dom bekræfter Højesteret dermed, at det i sager vedrørende tilbudspligt i forbindelse med selskabsoverdragelser forudsætter, at der er klare holdepunkter i ordlyden af lejelovens § 102, stk. 1, 2. punktum og motiverne hertil for at anse en overdragelse som omfattet af tilbudspligten.

Parterne bør dog altid forud for en overdragelse af kapitalandelene i et ejendomsselskab, hvor der indgår en minoritetsstruktur på købersiden, blandt andet være opmærksomme på nedenstående forhold:

• Anvendelsen af en minoritetsstruktur vil afhængigt af de konkrete omstændigheder kunne blive anset som omgåelse lejelovens regler om tilbudspligt.
• Der er risiko for, at der i visse tilfælde kan blive statueret identifikation mellem de respektive erhververe, og deres stemmeandele i ejendomsselskabet vil i så fald blive lagt sammen, hvilket kan føre til, at der udløses tilbudspligt, hvis én erhverver (samlet) opnår majoriteten af stemmerne.

Parterne bør således foretage en konkret vurdering af og have særligt fokus på den samlede aftalestruktur, herunder eventuelle investerings- og ejeraftaler, da konkrete omstændigheder fortsat vil kunne føre til, at lejelovens regler om tilbudspligt finder anvendelse.

Mulig fremtidig ændring af reglerne om tilbudspligt

Regeringen, Enhedslisten, Socialistisk Folkeparti, Alternativet og Dansk Folkeparti har i Boligaftalen af 30. januar 2020 varslet en udvidelse af tilbudspligtens omfang i forbindelse med overdragelsen af tilbudspligtige ejendomme via ejendomsselskaber.

Vi anser det på dette grundlag for sandsynligt, at lejelovens regler om tilbudspligt generelt vil blive udvidet til at omfatte flere former for kontrolskifte i ejendomsselskaber.