Søg
Som de fleste givetvis er bekendt med, indgik Regeringen, SF, EL, A og DF den 30. januar 2020 en boligpolitisk aftale om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger. På den baggrund er der den 22. april 2020 fremsat tre lovforslag, som tilsammen medfører markante ændringer i boligreguleringslovens regler om gennemgribende forbedrede lejemål.
Lovændringerne har til formål at styrke lejers retsstilling i boliglejemål, og hovedpunkterne er (i) en karensperiode, før lejen kan hæves som følge af en gennemgribende forbedring af lejemålet, (ii) skærpelse af energikravene og (iii) styrkelse af lejernes rettigheder.
Lovændringerne træder i kraft den 1. juli 2020, men reglerne om kontrolskifte og karensperiode, som gennemgås nærmere nedenfor, finder allerede anvendelse fra lovforslagets fremsættelse den 22. april 2020.
Lovforslaget indfører to nye vigtige begreber; karensperiode og kontrolskifte.
Karensperioden indebærer, at hvis en boligudlejningsejendom skifter ejer (kontrolskifte), kan der først aftales husleje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 i gennemgribende forbedrede lejemål, når der er gået fem år fra kontrolskiftet.
Udlejer kan således først opkræve lejen efter det lejedes værdi efter en gennemgribende forbedring af lejemålet i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, når udlejer har ejet eller rådet over lejemålet (eller ejendommen, hvori lejemålet indgår) i en periode på fem år fra seneste kontrolskifte. Såfremt lejemålet er udlejet ved karensperiodens udløb, må udlejer herudover afvente, at lejer fraflytter, før udlejer kan genudleje lejemålet og aftale husleje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Ifølge bemærkningerne til lovforslaget medfører et nyt kontrolskifte, at en ny karensperiode udløses. I høringsperioden blev der blandt andet spurgt ind til, hvorvidt reglerne om karensperiode også finder anvendelse for lejeaftaler indgået før lovens ikrafttræden. Transport- og Boligministeriet oplyste, at det ikke har været hensigten med lovforslaget at afskære udlejere fra at regulere lejen i henhold til § 5, stk. 2, hvis betingelserne for at regulere lejen i medfør af denne bestemmelse var opfyldt inden lovforslagets fremsættelse og vedtagelse.
Transport- og Boligministeriet foreslog på denne baggrund, at der indførtes en ny og særskilt undtagelse i § 5, stk. 5, nr. 1, som også nævnes nedenfor, der positivt giver mulighed for regulering efter § 5, stk. 2, for udlejning og genudlejning af lejemål, der allerede den 1. juli 2020 kan udlejes efter § 5, stk. 2.
Med lovforslagets nuværende ordlyd vil ændringerne imidlertid kunne afskære en ny ejer af en ejendom fra at opkræve leje i henhold til § 5, stk. 2, selvom den tidligere ejer lovligt kunne opkræve leje i henhold til § 5, stk. 2, såfremt istandsættelsesarbejderne er gennemført efter lovens ikrafttræden, og der sker et lejerskifte inden for den nye ejers karensperiode.
Man kunne eksempelvis forestille sig følgende situation:
Spørgsmålet er herefter, om B gyldigt og med det samme kan genudleje lejemålet efter § 5, stk. 2, eller om B er afskåret fra at genudleje efter § 5, stk. 2 til B’s karensperiode er udløbet, dvs. i november 2032?
Når den nuværende ordlyd af lovforslaget, som det er fremsat, lægges til grund sammenholdt med indførelsen af den eksplicitte undtagelse i § 5, stk. 5, nr. 1, må svaret være, at B først kan genudleje det pågældende lejemål efter § 5, stk. 2 efter udløbet af karensperioden.
Konsekvensen vil derfor formentlig være, at B genudlejer efter § 5, stk. 1, hvilket må antages at indebære en noget lavere lejeindtægt for B. Først når den nye lejer fraflytter og tidligst i november 2032, vil lejemålet (igen) kunne udlejes efter § 5, stk. 2. Det er uklart, om denne effekt af lovforslaget har været tilsigtet, men vedtages lovforslaget som fremsat, vil dette efter vores vurdering være retsstillingen.
Et kontrolskifte foreligger, jf. § 5, stk. 4, nr. 1-8, i følgende situationer:
Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at kontrolskifte er defineret bredt for at omfatte alle former for direkte og indirekte overdragelser af lejemål eller rettigheder hertil. Formålet er således, at der ikke med anvendelsen af forskellige aftale- og selskabskonstruktioner m.v. skal kunne ske en omgåelse af karensperioden. Vurderingen af, om der foreligger et kontrolskifte, henhører under det respektive huslejenævn.
På baggrund af bemærkningerne til lovforslaget vil man ved en vurdering af, hvorvidt der foreligger kontrolskifte fokusere på realiteterne bag og motivationerne for den konkrete overdragelse.
Undtaget fra de nye regler er følgende situationer:
I disse tilfælde vil udlejer have mulighed for at fastsætte lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 uden at skulle iagttage karensperioden, såfremt de øvrige betingelser for lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, er opfyldt.
Det følger af bemærkningerne til lovforslaget, at såfremt en ejendom bliver energiforbedret, så den omfattes af nr. 5 eller 6, vil ejendommen permanent være undtaget fra karensperioden.
Loven træder i kraft den 1. juli 2020. Reglerne om kontrolskifte og karensperiode finder dog allerede anvendelse fra lovforslagets fremsættelse den 22. april 2020, hvilket indebærer, at den 5-årige karensperiode løber fra det tidspunkt, hvor det første kontrolskifte efter lovforslagets fremsættelse har fundet sted.
Som led i den grønne omstilling foreslås det af indføre nye energikrav.
De hidtidige regler, hvorefter lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 kun kan ske, hvis
ejendommen har mindst energimærke D, eller der er foretaget energiforbedringer for mindst 430 kr. pr. kvadratmeter inden for en periode to år, ændres. Efter lovforslaget skal lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 kun kunne foretages, hvis
De nye regler gælder for lejemål, hvor lejeperioden for den første udlejning af lejemålet efter en gennemgribende forbedring efter boligreguleringsloven § 5, stk. 2, begynder efter lovens ikrafttræden.
For lejemål, der er gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, og udlejet med en lejeperiode, der begynder før lovens ikrafttræden, finder de hidtil gældende regler anvendelse.
Lovforslaget indebærer en række bestemmelser, som har til formål at styrke lejernes rettigheder. Særligt følgende ændringer bør fremhæves:
Efter den nuværende § 5, stk. 2 må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi. Dette betyder omvendt, at lejen kan fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi, så længe en sådan overskridelse blot ikke er væsentlig. Retspraksis tolker denne væsentlighedsmargin som værende mellem 10-12 %. Hvis det lejedes værdi for et konkret lejemål således vurderes til at være kr. 1.200 pr. m2/år, vil lejeniveauer op til i omegnen af kr. 1.344 pr. m2/år formentlig blive godkendt i en eventuel sag om lejens størrelse.
Med den kommende lovændring fjernes ordet ”væsentligt” i § 5, stk. 2, hvilket indebærer, at lejen ikke må fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi.
Som en yderligere betingelse for at kunne anvende § 5, stk. 2 indsættes en ny bestemmelse i lejelovens § 5, stk. 3, hvorefter huslejenævnet, forinden en forbedring iværksættes, skal besigtige lejemålet for at konstatere, om lejemålet har en sådan stand, at det kan gennemgribende forbedres.
Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for fire uger fra modtagelsen af anmodningen og skal fremsende afgørelse herom til udlejer senest to uger efter besigtigelsen. Besigtigelsen koster 4.000 kr. pr. lejemål, og afgørelsen har gyldighed i tre år.
Der indsættes en ny bestemmelse i lejelovens § 6a, hvorefter det bliver forbudt for udlejer at tilbyde lejer betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør. Lejere, der har modtaget betaling, kan kræve lejemålet reetableret på uændrede vilkår, og betalinger ydet i strid med forbuddet kan ikke kræves tilbagebetalt. Overtrædelse af forbuddet straffes med bøde eller fængsel indtil fire måneder.
Der indsættes en ny bestemmelse i lejelovens § 107a, hvorefter udlejer inden for to uger fra den endelige afgørelse skal meddele beboerrepræsentationen, når der træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold – og ikke angår husordenssager i den eller de ejendomme, som beboerrepræsentationen vedrører. I ejendomme uden beboerrepræsentation skal meddelelse gives til samtlige lejere i ejendommen.
Meddelelsen skal gives skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat, ligesom meddelelsen skal indeholde en kopi af den trufne afgørelse. Hvis meddelelsen ikke indeholder disse oplysninger, er meddelelsen ugyldig. Meddelelsen kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, efter lejelovens gældende bestemmelser om digital kommunikation i lejeforhold. Overtrædelse af den nævnte oplysningspligt straffes med bøde eller fængsel indtil fire måneder.
Efter gældende regler skal der ved tvister om det lejedes værdi ske en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende. Dette indebærer principielt, at lejemål, som ikke er prøvet i huslejenævnet, ankenævnet eller domstolene, kan tillægges samme værdi som sammenligningslejemål, hvor lejen tidligere er prøvet.
Lovforslaget indebærer en tilføjelse til lejelovens § 47, således at det skal tillægges vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse. Formålet med denne tilføjelse er at sikre, at prøvede sammenligningslejemål som udgangspunkt indgår med en tungere vægt end uprøvede sammenligningslejemål.
Loven træder i kraft den 1. juli 2020. Ifølge forslaget finder de nye regler også anvendelse på eksisterende lejeforhold indgået før lovens ikrafttræden, dog således at der for eksisterende lejeforhold indgået før lovens ikrafttræden fortsat kan kræves en leje, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Endvidere finder kravet om forudgående besigtigelse ikke anvendelse på lejemål, hvor en gennemgribende modernisering efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 er påbegyndt eller gennemført inden den 1. juli 2020. Det påhviler udlejer at bevise, at arbejderne faktisk og reelt var påbegyndt eller udført.
Lovforslagene lægger op til grundlæggende ændringer af reglerne for lejefastsættelse for gennemgribende forbedrede lejemål samt en betydelig styrkelse af lejerne. Udlejere bør derfor allerede nu gøre sig bevidst om, hvad de kommende ændringer vil betyde, mens investorer, der er i gang med eller planlægger nye investeringer i udlejningsejendomme, bør forholde sig til effekterne heraf.
Ændring af lejelovens tilbudspligtregler er ikke en del af de tre fremsætte lovforslag, men da det fremgår af den boligpolitiske aftale af 30. januar 2020, at parterne er enige om tillige at ændre lejelovens regler om tilbudspligt, så det ikke er muligt at omgå reglerne om tilbudspligt ved at placere ejendommen i et selskab, anser vi det for sandsynligt, at også tilbudspligtsreglerne inden længe vil blive ændret, så tilbudspligt – ligesom karensperioden – udløses af et kontrolskifte.