Søg
Folketinget vedtog den 19. december 2023 ændringer af planloven og en række andre love. Størstedelen af ændringerne træder i kraft den 1. januar 2024. Dele af lovforslaget vil dog først træde i kraft den 1. juli 2024.
Med ændringerne sker der blandt andet en betydelig udvidelse af de forhold, som kommunerne lovligt kan regulere i en lokalplan. Der foretages desuden en række øvrige ændringer af planloven, herunder simplificering af en række dispensationsprocedurer.
Lovændringen udspringer af aftalen om ”Opfølgning på evaluering af planloven mv.”, som Socialdemokratiet, Venstre, Det Konservative Folkeparti og Dansk Folkeparti indgik den 15. juni 2022, hvori partierne aftalte at gennemføre en række ændringer af planloven. Derudover gennemføres blandt andet ændringer i lov om boligforhold, lejeloven og naturbeskyttelsesloven.
Med ændringen udmønter Folketinget nu de tiltag, som partierne i 2022 indgik aftale om. Lovændringen er bygget op om følgende seks temaer, der hver rummer flere forslag:
Med ændringerne af planloven får kommunerne blandt andet videre rammer for, hvad de lovligt kan regulere i en lokalplan. Dette sker ved en betydelig udvidelse af plankataloget i planlovens § 15, stk. 2, der udtømmende angiver de forhold, som kommunerne kan regulere i en lokalplan.
Ændringerne af planloven og øvrige love indeholder et omfattende antal ændringer. Vi har nedenfor foretaget en række nedslag i de væsentligste ændringer, som ændringen af planloven m.v. indebærer.
Som den måske væsentligste ændring af planloven får kommunerne nu mulighed for i en lokalplan at fastsætte bestemmelser om, at bygninger i et planområde skal udlægges til ustøttede private ungdomsboliger, hvilket medfører, at den eller de pågældende bygninger alene må benyttes til udlejningsboliger til aktive studerende.
Der gives hermed mulighed for i en lokalplan at regulere brugerforhold, hvilket der ellers som det klare udgangspunkt er forbud mod.
Udlægges en ejendom i en lokalplan til ustøttede private ungdomsboliger, skal der forud for meddelelsen af byggetilladelse tinglyses en deklaration på ejendommen om, at ejendommen er udlagt til ustøttede private ungdomsboliger. Konsekvensen heraf er, at ejendommen efter opførelsen alene kan udlejes til aktive studerende.
Udlejning kan efter forudgående godkendelse fra kommunen dog ske til andre end aktive studerende, hvis det ikke kan lade sig gøre at udleje boligen til studerende. Det forudsættes i bemærkningerne til lovforslaget, at kommunen ved behandling af anmodning herom, skal lægge vægt på (i) at boligen har været ledig i en periode på mindst en måned, og (ii) at udlejeren har godtgjort, at udlejeren uanset forsøg herpå ikke har kunne udleje til aktive studerende.
Ændringerne i planloven herom suppleres med tilføjelse af et nyt kapitel 1a i lov om boligforhold, der blandt andet fastsætter krav om, at udlejer løbende skal foretage kontrol med lejernes studieaktivitet. Herudover indføres der i lejeloven hjemmel til, at udlejer kan opsige lejere, der ikke længere er studieaktive.
Tidligere har flere kommuner, herunder Københavns Kommune, uden fornøden lovhjemmel, stillet krav om udlejning til aktive studerende ved opførelse af byggerier. Efter indsigelser fra en række grundejere erkendte Københavns Kommune imidlertid i et notat fra 2019, at der ikke var hjemmel til for ustøttede private ungdomsboliger at stille krav om, at udlejning alene måtte ske til studerende. Siden har kommunerne generelt medvirket til frivillig aflysning af deklarationer med krav om, at udlejning alene må ske til studerende.
Med de nye ændringer er der nu hjemmel til et sådant krav, dog alene med virkning for lokalplaner vedtaget efter lovens ikrafttrædelse, hvorfor ændringen ikke påvirker ejendomme med eksisterende bebyggelse.
Investorer og udviklere bør med ændringen være opmærksomme på kommunen nu kan udlægge dele af et planområde i lokalplanen til ustøttede private ungdomsboliger. Det kan have en indvirkning på udviklingscasen, idet den mulige kreds af lejere indsnævres betydeligt, hvilket må formodes at medføre et generelt lavere lejeniveau for den eller de ejendomme, som omfattes af kravet.
Kommunerne – især i de større byer – må forventes at komme til at benytte denne mulighed i væsentligt omfang, idet ændringen også medfører lovliggørelse af en praksis, som flere kommuner tidligere har ønsket og praktiseret.
Med lovændringerne indføres der mulighed for, at kommuner får mulighed for at understøtte den grønne omstilling ved i lokalplaner at;
Det forudsættes dog i bemærkningerne til lovændringerne, at muligheden for at planlægge for nulparkering ikke anvendes generelt i større, nye byudviklingsområder.
Der er med ændringerne tale om en betydelig udvidelse af kommunernes adgang til at planlægge for parkeringspladser, idet det nuværende lokalplankatalog, der ikke eksplicit indeholder bestemmelser om parkeringsforhold, alene giver mulighed for at fastsætte bestemmelser om antal parkeringspladser, beliggenhed og udformning af parkeringsareal på den enkelte ejendom.
Endvidere medfører lovændringerne, at kommunerne får mulighed for at optage bestemmelser om etablering af afværgeforanstaltninger uden for lokalplanområdet til sikring mod oversvømmelse eller erosion i områder, der kan blive udsat for oversvømmelse eller erosion, som betingelse for ibrugtagning af det, som skal sikres mod oversvømmelse.
Kommuner kan allerede i dag – inden for det pågældende lokalplanområde – optage bestemmelser om etablering af sådanne afværgeforanstaltninger. Med udvidelsen gives kommunen mulighed for også at fastsætte bestemmelser om, at foranstaltningerne skal etableres uden for det pågældende planområde.
Udvidelsen begrundes med, at det i forbindelse med udvikling af nye byområder på arealer, der kan blive udsat for oversvømmelse eller erosion, kan være økonomisk og praktisk mest fordelagtigt at etablere afværgeforanstaltninger uden for det konkrete lokalplanområde, f.eks. i tilknytning til et eksisterende regnvandsbassin, et kloaksystem eller et kystbeskyttelsesprojekt.
Med ændringen sker der også en udvidelse af kommunernes mulighed for at indgå udbygningsaftaler, således at anvendelsesområdet for udbygningsaftaler udvides til også at omfatte etablering eller finansiering af nødvendige afværgeforanstaltninger uden for et lokalplanområde til forebyggelse af oversvømmelse og erosion i lokalplanområdet.
Lovændringen kan være relevant at holde sig for øje, såfremt man ejer, ønsker at investere i eller udvikle en ejendom, der er beliggende i et område, hvor der er risiko for oversvømmelse eller erosion, da man nu – mod at tilbyde kommunen en udbygningsaftale (og formentlig afholde omkostningerne afledt heraf) – kan få mulighed for at lave afværgeforanstaltninger uden for ejendommen og dermed sikre ejendommen mod oversvømmelse eller erosion.
Med ændringerne af planloven udvides kommunernes adgang til at give tilladelse til midlertidig anvendelse af arealer i byzone. Det sker ved indsættelse af et nyt § 15, stk. 16, i planloven, hvorefter kommunen i en lokalplan kan fastsætte bestemmelser om midlertidig anvendelse af arealer, der ligger i byzone. Ændringen omfatter byzonearealer, der ikke er lokalplanlagte, byzonearealer, hvor en ældre lokalplan endnu ikke er erstattet af en ny lokalplan, der angiver et nyt formål med områdets anvendelse, og byzonearealer, hvor kommunen har vedtaget en ny lokalplan for områdets fremtidige anvendelse, men hvor det endnu ikke er muligt at realisere lokalplanens formål.
Midlertidig anvendelse vil kunne ske til f.eks. studieboliger, boliger til socialt udsatte borgere, midlertidigt byggeri til skoler og daginstitutioner, byhaver, vedvarende energianlæg m.v. og anvendelsen skal tidsbegrænses til højst 10 år. Der vil være mulighed for forlængelse i op til 5 år ad gangen. Der gælder ingen begrænsning for antallet af forlængelser.
Forud for vedtagelsen af ændringerne kunne kommunen i medfør af planlovens § 19, stk. 2, alene meddele tidsbegrænsninger for maksimalt 3 år, dog 10 år for studieboliger.
Kommunerne vil med ændringen få mulighed for at sikre en mere effektiv arealudnyttelse af for eksempel tidligere industriområder eller jernbanearealer, hvilket desuden kan øge de uudnyttede arealers rentabilitet, indtil en varig anvendelse realiseres. Herudover er det hensigten, at ændringen vil give kommunerne mulighed for at sikre en større volumen af f.eks. nye, midlertidige ungdomsboliger og skæve boliger i en årrække.
Den midlertidige anvendelse skal kunne ske inden for planlovens almindelige regler, herunder regler om planlægning for miljøfølsom anvendelse. Det indebærer, at f.eks. midlertidige boliger, skoler, daginstitutioner eller byhaver kun kan lokaliseres i områder, hvor det ikke er i strid med anden lovgivning eller med de nationale interesser vedrørende f.eks. produktionsvirksomheder eller natur- og miljøbeskyttelse.
Ændringen ses relevant for blandt andet grundejere, udviklere og investorer, som ønsker at etablere midlertidige studieboliger på attraktive placeringer, idet muligheden for anvendelse af arealerne til studieboliger nu kan forlænges med fem år ad gangen. Herudover vil ændringen give adgang for eventuelle andre midlertidige projekter på attraktive placeringer, dog primært til anvendelse af kommunal interesse, herunder skoler, daginstitutioner og boliger til socialt udsatte borgere.
Udover ovenstående ændringer giver udvidelserne af § 15, stk. 2, også mulighed for, at kommunerne i deres lokalplanlægning fremadrettet får:
Som den væsentligste administrative lettelse gives kommunerne mulighed for allerede i lokalplanen at meddele dispensation til naturbeskyttelses- og byggelinjer på ejendomme i planområdet efter naturbeskyttelseslovens §§ 16-19, såkaldt ”one-stop-shop”.
Der foretages ikke ændringer i de forhold, som kommuner skal lægge vægt på, når de vurderer, om der skal meddeles dispensation fra naturbeskyttelses- og byggelinjer, da der alene er tale om en forsimpling af proceduren, men ikke en lettere adgang til at opnå dispensationerne. Der foretages ikke ændringer i klageproceduren over dispensationen, hvorfor klager vedrørende dispensationer efter naturbeskyttelsesloven fortsat skal påklages til Miljø- og Fødevareklagenævnet.
Det skal derfor holdes for øje, at selvom der indgives en klage over selve lokalplanen, der skal indbringes for Planklagenævnet, vil et klagepunkt, som vedrører den meddelte dispensation efter naturbeskyttelsesloven, skulle indbringes for Miljø- og Fødevareklagenævnet.
En klage til Miljø- og Fødevareklagenævnet over en afgørelse om meddelelse af dispensation vil desuden som udgangspunkt forsat have opsættende virkning, mens en klage til Planklagenævnet over en bestemmelse i en lokalplan om dispensation fra naturbeskyttelseslovens bygge- og beskyttelseslinjer ikke vil medføre opsættende virkning for lokalplanen, medmindre Planklagenævnet bestemmer andet.
Ændringen medfører en væsentlig forenkling for den bygherre, som under de nuværende regler først efter vedtagelsen af lokalplanen må søge dispensation fra eventuelle byggelinjer, idet en sådan dispensation nu kan indeholdes direkte i lokalplanen.
Man bør dog være opmærksom på, at der nu vil kunne klages til Miljø- og Fødevareklagenævnet over dispensationer, som er indeholdt i lokalplanen, hvorfor det kan være relevant at overveje, hvorvidt en eventuel betingelse i en købsaftale om endelig lokalplan også skal tage højde for, at eventuelle klagesager ved Miljø- og Fødevareklagenævnet skal være afsluttet, førend betingelsen om ny lokalplan betragtes som værnede opfyldt.
De nye bestemmelser træder i kraft den 1. januar 2024 og vil således gælde for lokalplaner, som vedtages efter denne dato. Bestemmelserne i lov om boligforhold vedrørende studieboliger træder dog først i kraft den 1. juli 2024. Hele lovændringen kan læses her.
Gorrissen Federspiels afdeling for Fast Ejendom står til rådighed for spørgsmål relateret til de nye lovbestemmelser.