Søg Close search

HjemNy lejelov og lov om boligforhold

Ny lejelov og lov om boligforhold

Den 1. marts 2022 har Folketinget vedtaget en ny lejelov og lov om boligforhold. Lovene er resultatet af en politisk aftale fra 2014 om blandt andet sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven. Lovene træder i kraft den 1. juli 2022.

Den 1. juli 2022 træder en ny lejelov og en ny lov om boligforhold i kraft. Lovene udmønter et forlig fra 2014 mellem Socialdemokraterne, Radikale Venstre, Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten om forenkling og modernisering af lejelovgivningen, herunder sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven.

Fra 1. juli 2022 vil lejeloven alene regulere forholdet mellem lejer og udlejer, mens lov om boligforhold vil indeholde regler af offentligretlig karakter, herunder regler om bopælspligt og huslejenævnets virksomhed.

Formålet med de nye love er at sammenskrive lejelovgivningen og ikke at gennemføre markante ændringer i retstilstanden. Lovforslaget til den nye lejelov, og navnlig bemærkningerne til lovforslaget, har dog alligevel medført en række ændringer og præciseringer af retstilstanden. Vi har nedenfor kommenteret de væsentligste ændringer og præciseringer, der er indeholdt i den nye lejelov.

Tilbudspligt

Den nye lejelov indeholder to ændringer til reglerne om tilbudspligt.

For det første følger det nu af § 198, stk. 1, i den nye lejelov, at spaltning udløser tilbudspligt. Det betyder, at tilbudspligten vil blive udløst, hvis der som led i en spaltning sker overdragelse af en tilbudspligtig ejendom. Dette er en hensigtsmæssig præcisering af reglerne om tilbudspligt, idet det dog også tidligere har været antaget, at reglerne om tilbudspligt fandt anvendelse ved spaltning uanset, at dette ikke fremgik af bestemmelsen. Ændringen medfører således ikke en ændring i praksis, men afklarer den usikkerhed, der indtil nu har hersket om dette.

For det andet følger det af § 196, stk. 3, i den nye lejelov, at tilbudspligten fortsat finder anvendelse på en ejerlejlighed, som efter § 16, stk. 3, i lov om ejerlejligheder indeholder boligerne i den oprindelige ejendom. Denne præcisering er et resultat af, at det i medfør af ejerlejlighedslovens § 16, stk. 3, der trådte i kraft 1. januar 2020, er muligt at opdele bygninger opført den 1. juli 1966 eller tidligere, som indeholder såvel beboelseslejlighed som erhverv, når alle beboelseslejlighederne efter opdelingen udgør én ejerlejlighed, som ikke kan videreopdeles. Dette er ligeledes en ændring i forhold til de nugældende regler, men ændringen vil formentlig ikke have stor betydning i praksis, henset til, at det alene har været muligt at foretage ejerlejlighedsopdeling efter § 16, stk. 3 i lov om ejerlejligheden siden 1. januar 2020.

Småhuse

Den nye lejelov indeholder to præciseringer til reglerne om småhuse.

For det første er det præciseret i § 7, stk. 2, i den nye lejelov, at i ejendomme, som er beliggende i regulerede kommuner og opført efter den 1. januar 1995, gælder § 32 i den nye lejelov (om lejefastsættelse i småhuse), hvis ejendommen omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, da den blev taget i brug. Dette er en tiltrængt præcisering af en indtil nu uklar retstilstand.

For det andet er det nu i bemærkningerne til § 32 i den nye lejelov præciseret, at såfremt et lejemål i en småhusejendom er gennemgribende forbedret, således at lejen, hvis lejemålet havde været beliggende i en storejendom i en reguleret kommune, kunne have været fastsat til det lejedes værdi, jf. § 19, stk. 2, i den nye lejelov (der svarer til boligreguleringslovens § 5, stk. 2), kan der ved fastsættelse af lejen sammenlignes med gennemgribende forbedrede lejemål i storejendomme i regulerede kommuner. Det kræver dog, at lejen for de gennemgribende forbedrede sammenligningslejemål efterfølgende har været forhøjet efter § 23 i den nye lejelov (der svarer til boligreguleringslovens § 7).

Sidstnævnte præcisering har givet anledning til stor diskussion i forbindelse med udvalgsarbejdet vedrørende forslaget til den nye lejelov, men det er nu angivet i bemærkningerne, at der kan foretages denne sammenligning. Henset til at der i forbindelse med udvalgsbehandlingen har været stor uenighed om, hvorvidt en sådan sammenligning er i overensstemmelse med gældende ret, må det dog forventes, at spørgsmålet fortsat vil give anledning til fortolkningstvivl i praksis.

Gennemgribende forbedrede lejemål

Ifølge bemærkningerne til den nye lejelovs § 19, stk. 2, er det en forudsætning for lejefastsættelse efter reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål, at lejemålet samlet set kan anses for gennemgribende forbedret, og at forbedring alene af enkelte dele af lejemålet, for eksempel køkken og bad, ikke er tilstrækkeligt.

Disse bemærkninger indikerer en skærpelse af kravene til gennemgribende forbedrede lejemål. Indenrigs- og Boligministeren har dog i forbindelse med udvalgsbehandlingen bekræftet, at der med bemærkningerne til § 19, stk. 2, ikke er tilsigtet en opstramning på definitionen af, hvad der forstås ved begrebet ”gennemgribende forbedret”. Det har således ifølge Indenrigs- og Boligministeren ikke været lovgivers hensigt med bemærkningerne at foretage en skærpelse af gældende ret.

Fri leje

Den nye lejelov indeholder to præciseringer henholdsvis ændringer til reglerne om fri leje.

Det er i bemærkningerne til § 54, stk. 1, nr. 1, i den nye lejelov (der svarer til nugældende lejelovs § 53, stk. 3) præciseret, at hvis der opføres nye bygninger med beboelseslejligheder på en matrikel, der i forvejen omfatter en bygning med beboelseslejligheder, der er opført før 31. december 1991, vil ejendommen som helhed ikke være omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse. Det er således ikke muligt at udleje lejemål i sådanne nye bygninger efter reglerne om fri lejefastsættelse. Det er hensigtsmæssigt, at lovgiver nu har indsat denne præcision, idet problematikken har givet anledning til fortolkningstvivl i praksis.

Herudover er der i § 54, stk. 1, nr. 2, i den nye lejelov (der i det væsentligste svarer til nugældende lejelovs § 53, stk. 4) foretaget en mindre ændring i forbindelse med, at den nugældende lejelovs § 53, stk. 4, 1. pkt. og 2. pkt. er sammenskrevet, således at også lokaler, der den 31. december 1991 ikke benyttedes til erhvervsformål, omfattes af bestemmelsen, hvis de på denne dato lovligt var indrettet til erhvervsformål. Denne ændring har formentlig en begrænset betydning i praksis, da sådanne tilfælde må antages at være sjældent forekommende.

Øget beskyttelse af fremlejetager

Der er i den nye lejelov indsat nye bestemmelser, der har til formål at beskytte fremlejetager.

I § 59, stk. 3, i den nye lejelov fremgår nu, at forudbetalt leje ikke kan overstige det beløb, der svarer til den leje, der skal betales indtil lejeforholdet ophører. Efter den nugældende lejelov har udlejer mulighed for at opkræve tre måneders husleje som forudbetalt leje uanset opsigelsesvarslets længde.

Det er videre bestemt i § 62, stk. 2, i den nye lejelov, at fremlejegivere, der ikke inden 6 uger fra fremlejeforholdets ophør eller endelig huslejenævnsafgørelse har foretaget endelig afregning og tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje, kan idømmes en sanktion.

Endvidere er det i § 171, stk. 1, nr. 5, i den nye lejelov bestemt, at udlejer i visse tilfælde kan opsige lejere, som gentagne gange har misligholdt deres forpligtelser over for en fremlejetager.

Ikrafttræden

Lovene træder i kraft den 1. juli 2022.

Udlejere skal være opmærksomme på, at lejeaftaler, der indgås efter den 1. juli 2022, bliver omfattet af den nye lejelov.

Dette betyder blandet andet, at udlejere skal være særligt opmærksomme på at opdatere klausuler, der indsættes i lejekontrakter, særligt hvor det for disse klausulers gyldighed er en betingelse, at der henvises til lejelovens bestemmelser. Som eksempel herpå kan nævnes aftaler om fri lejefastsættelse i beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 eller inden denne dato lovligt udelukkende benyttedes til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål, jf. § 54, stk. 1, nr. 2 i den nye lejelov (der i det væsentligste svarer til nugældende lejelovs § 53, stk. 4).

Der vil som følge af den nye lejelov komme en ny udgave af typeformular A til brug for indgåelse af boliglejeaftaler, da den nuværende typeformular A, 9. udgave, indeholder henvisninger til nugældende lejelov og boligreguleringslov, som efter den 1. juli 2022 vil være forældede. Når der kommer en ny udgave af typeformular A, bør udlejere sikre sig, at den korrekte version anvendes.

Det vedtagne forslag til den nye lejelov kan læses i sin fulde længde her.

Tilmeld dig vores nyheder

Tilmeld dig Gorrissen Federspiels nyhedsservice og få faglige nyheder og invitationer til arrangementer direkte i din indbakke.

Tak for din tilmelding

Du er allerede tilmeldt