Der er sendt et udkast til et nyt lovforslag (om ændring af planloven og lov om boligforhold) i høring, der vil give kommunerne mulighed for at stille krav om, at op til 25 % af boligerne i nye lokalplanområder opføres som ejerboliger. Udkastet til lovforslaget blev sendt i høring den 27. august 2026 og udmønter en bred politisk aftale fra januar 2026 om flere ejerboliger.
Baggrunden for lovforslaget er de seneste års store prisstigninger på ejerboliger, navnlig i de store byer. Formålet med lovforslaget er at give kommunerne mulighed for at øge udbuddet af ejerboliger ved i nye lokalplaner for boligområder at udlægge dele af lokalplanområdet til ejerboliger.
Planlovens klare udgangspunkt er, at planer ikke kan regulere ejerforhold. Det kræver derfor en lovændring at give kommunerne adgang til at stille krav om opførelse af ejerboliger.
Udkastet kommer i umiddelbar forlængelse af en række øvrige initiativer fra regeringen til at øge udbuddet af boliger, navnlig i de større byer. Senest er maksimumsbeløbet for almene boliger i hovedstaden og Aarhus blevet hævet med samlet 24 %.
Konkret foreslås det, at kommuner skal kunne bestemme, at op til 25 % af boligmassen i et lokalplanområde skal udlægges til ejerboliger.
Modellen svarer til den, der allerede gælder for kommunernes adgang til at planlægge for almene boliger. Hvis lovforslaget vedtages, vil kommunerne således også kunne udpege, hvor ejerboliger skal placeres inden for et lokalplanområde.
Grænsen på 25 % gælder for hele lokalplanområdet under ét og ikke den enkelte grund. Muligheden gælder – som det i dag er tilfældet for almene boliger – kun for nye boligområder. Der kan derfor ikke planlægges for ejerboliger i områder, der allerede anvendes til eller er lokalplanlagt til boligformål.
Ifølge bemærkningerne til udkastet til lovforslaget vil bestemmelsen supplere den eksisterende mulighed for at kræve op til 25 % almene boliger. Hvis forslaget vedtages i sin nuværende form, vil kommunerne dermed kunne regulere ejerforhold for op til 50 % af boligerne i en lokalplan.
Dertil kommer, at planlægningen for ejerboliger og almene boliger vil kunne kombineres med den adgang for kommunerne til at planlægge for ungdomsboliger til studerende (brugerforhold), som blev indført i planloven i december 2023.
Det samlede omfang af den regulering, som kommunerne vil kunne foretage i forbindelse med ny lokalplanlægning, er dermed meget betydeligt.
For at sikre, at boliger udlagt til ejerboliger rent faktisk bliver brugt til ejerbeboelse og ikke til professionel udlejning, lægger lovforslaget op til en ændring af lov om boligforhold: Ejere af boliger, der i en lokalplan er udlagt til ejerboliger, må ikke kunne udleje boligen til andre end nærtstående i op til tre år fra ibrugtagelsestidspunktet.
Ved ibrugtagelsestidspunktet forstås ifølge lovforslaget det tidspunkt, hvor der meddeles ibrugtagningstilladelse til boligen. Udlejning til andre end nærtstående er dog tilladt ved midlertidigt fravær i op til to år, f.eks. som følge af sygdom, forretningsrejse, studieophold, ferieophold eller militærtjeneste.
Efter udløb af tre-årsperioden kan boligen frit udlejes.
Boligerne vil desuden være underlagt bopælspligt. Ejeren vil dermed være forpligtet til at bo i boligen, medmindre denne udlejer til en nærtstående.
Kommunerne får adgang til at kontrollere, at reglerne overholdes, f.eks. ved samkørsel af offentlige registre (CPR-registret, BBR, mm.). Overtrædes udlejningsforbuddet, kan kommunalbestyrelsen ophæve lejeaftalen. Udlejning i strid med reglerne kan desuden straffes med bøde. Det vil være ejeren, der har bevisbyrden for, at en lejer er nærtstående.
Lovforslaget får direkte betydning for udviklere og investorer med projekter, der endnu ikke er lokalplanlagt, formentligt primært i de større byer, hvor der er politisk ønske om at øge udbuddet af ejerboliger.
Kommunerne forventes at tage det nye redskab i brug hurtigt. Flere kommuner har allerede udsat vedtagelse af lokalplaner i forventning om snart at få mulighed for at stille krav om ejerboliger. Vedtages lovforslaget, må det derfor forventes, at mange lokalplaner for nye boligområder vil kunne indeholde krav om, at op til 25 % af boligmassen skal opføres som ejerboliger.
Kravet om op til 25 % ejerboliger kan påvirke afkastprofilen for rene udlejningsprojekter, da en andel af boligerne skal sælges som ejerboliger frem for udlejes. For disse udlejningsprojekter er særligt det tre-årige udlejningsforbud og bopælspligten en fundamental begrænsning for den andel af boliger, der udlægges til ejerbeboelse.
Ved køb af ubebyggede grunde eller ejendomme i områder uden eksisterende lokalplan bør en udvikler eller investor derfor i fremtiden overveje og indkalkulere risikoen for, at en ny lokalplan vil indeholde et krav om ejerboliger.
Udviklere og investorer bør derfor allerede nu inddrage den nye regulering i deres due diligence og projektøkonomi for igangværende og kommende boligprojekter. Det gælder især i de områder, hvor boligpriserne er højest, da redskabet her må forventes at blive taget i brug først.
Udkastet til lovforslaget er i høring indtil den 24. september 2026. Hvis det efterfølgende fremsættes og vedtages uden ændringer, træder lovændringen i kraft den 1. februar 2027. Hele lovforslaget kan læses her.
Gorrissen Federspiels afdeling for Fast Ejendom står til rådighed for spørgsmål relateret til det nye lovforslag.